据央广网北京9月30日消息（记者门庭婷） 9月29日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

在业内人士看来，现阶段对房地产采取阶段性定向降息，是贯彻落实中央“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”的措施。同时，监管部门释放更大的政策空间后，各地优化政策的节奏将进一步加快，在坚持“房住不炒”定位的前提下，降低购房成本、降低购房门槛仍是重要的政策方向。

至少23个城市有望下调房贷利率，多以三四线城市为主

通知提到，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

根据易居研究院智库中心提供的数据显示，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。其中二线城市有8个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳。三线城市有15个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

对于本次差别化住房信贷政策针对特定城市来看，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，当前政策放松主要针对6-8月新房同环比均连续下跌的城市；但预计随着市场的变化政策可能动态调整，或逐步覆盖更多市场下行压力大的城市。新建住宅价格持续下跌，表明当前房地产市场调整压力较大，“稳房价”“稳预期”更加迫切，本次进一步降低部分城市首套房贷利率下限，将有利于降低城市居民购房成本，更好地支持刚性住房需求，关于利率下限的下调幅度预计也将“因城施策”，结合各地市场情况确定。

按照“因城施策”这一原则，通知也提到，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。

陈文静也表示，本次政策针对首套房贷利率，二套房贷利率下限不变，但结合近期不少城市已调整二套房认定标准，还清首套贷款后再购房是否可享受优惠利率需关注接下来各地执行细则。

将房贷利率下调到最低水平，有利于降低购房者成本

今年以来，5年期以上LPR已经下调3次，累计下降35个基点，当前首套房贷利率下限降至4.1%，二套房贷利率下限为4.9%。根据中指监测，当前已有80多个城市房贷利率降至下限水平。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，结合本次通知，预计符合条件的城市会一步到位，将房贷利率下调到最低水平。只有一步到位，而不是挤牙膏式的下降才对市场产生最大的作用。据调查，目前这些城市基本执行的是4.1%（LPR-20）的下限水平，年底前下调，保守估计会降到与经营贷类似的3.6%-3.7%左右的水平。房贷降到与经营贷差不多的水平，有利于降低购房者成本，同时有利于防止政策套利。此外，放宽首套房利率下限，如果能够加速市场流通，会对房企去化回款有帮助，也要看政策的效果。

2022年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，但整体政策效果并不明显，根据中指数据，9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%，“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。

此外，通知中也提到，这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

对于未来政策还会有哪些动向，许小乐表示，为了能发挥降息的作用，需要从两方面进一步打通：一是扩大对改善性购房需求的融资支持。不只是对首次购房群体，也要降低“卖一买一”、“卖旧买新”的贷款利率。这是符合二三线城市住房消费实际的必要举措。如果定向降息的效果不佳，未来不排除会进一步放宽二套房贷款利率。

二是降低房企的融资成本，提高房企融资能力。尽管平均贷款成本下降，但房地产企业尤其是民营房企实际贷款成本仍然偏高，银行和债券市场都对民营房企谨慎贷款。预计政府会进一步加大融资担保覆盖范围，引导金融机构降低对优质民营房企贷款成本，帮助房企在债券市场修复信用，优化预售资金监管方式，修复资金链循环，改善消费者市场预期。

来源：央广网

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