随着“房住不炒”的落实和针对房地产行业的“三道红线”调控深入实施，部分房企在资本市场出现违约现象，多只债券持续下跌，并影响到市场信心。根据相关统计数据，今年前8个月房企累计发债规模同比下降21%，债券融资规模累计增速降幅持续扩大。从整体情况来看，整体债市处于低迷尚未得到修复，并导致房企票面利率上升，发债期限缩短。

前8月房企累计发债近7000亿元

根据贝壳研究院统计，2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，同比下降21%，规模减少1817亿元。前8月累计增速较前7月加速下滑，2021年1-8月发债规模相当于2020年全年的58%。

一位业内观察人士告诉中国经济时报记者，在调控政策的持续影响下，房地产行业以往的高负债高杠杆模式已不可持续，房地产企业纷纷加入降负债降杠杆的浪潮。在这个过程中，部分房企流动性出现问题，手中现金不足以覆盖短期债务，而融资成本却同比变高，导致即便“借新还旧”也难以为继，并出现债务违约等问题。

“地产行业出现债务违约直接导致市场对部分企业失去信心，国际评级机构也纷纷对这些违约的企业下调评级，并导致其融资渠道进一步收窄，融资难度陡增，而其自身的现金流并不足以覆盖短期债务，这也让其很容易步入恶性循环。”该人士对本报记者表示，随着监管日趋严格，房企债务违约问题导致境内外资本市场信心持续低迷。

贝壳研究院的数据印证了这个判断。根据其对地产企业的统计数据，2021年1-8月境内债券规模占比70%，较2020年同期上升7个百分点；境内1-8月累计发债规模约4904亿元，同比下降约11%，降幅进一步扩大。

境外方面，今年1-8月房企累计发债折合人民币约2095亿元，同比下降约37%。房企境外融资规模占比跌至30%，维持2017年以来低占比水平。

房地产债券市场在监管政策趋紧下相对低迷。中诚信国际对中国房地产行业评级下调以及部分房企负面事件的持续发酵等，一系列事件加剧了资本市场信心下滑，增加了境内外债券市场的波动性。从整体上看，境内债市波动性小于境外，境内债市主导地位将持续保持。

房企偿债压力加大

从贝壳研究院的统计数据来看，8月单月房企境内外债券融资共发行62笔，发行规模折合人民币约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。

从结构上分析看，8月境外融资共发行6笔债券，发债数量降至个位数；融资规模约62亿元人民币，环比下降77.9%；8月境外发债主体均为民营房企，基本上都是借新还旧。

8月境内债券共发行56笔，发行规模约509亿元，环比下降23.8%，同比减少32.8%。境内债券发行规模占比约89%，年内债券市场主导比重继续扩大。

值得注意的是，8月信用债违约16笔，其中地产相关违约事件7笔，占比过半，违约类型主要为未按时兑付本息。

随着房地产金融监管政策不断升级，房企在降负债方面效果显著，与此同时，也加速了一些企业暴露自身债务缺陷，房企违约的负面影响将会带来金融市场的波动。

不过，8月份也有包括世茂、阳光城、花样年等多家房企积极回购前期债券，除了改善自身债务结构外，也在一定程度上提振了市场信心。地产股市场，同样有包括万科、金科、奥园等多家房企表示会适时选择回购股份，对地产投资信心回升起到积极作用，也将对冲部分负面影响。

随着房企中期财报披露接近尾声，财报显示，多数房企财务结构得到改善，同时表现出积极持续的降负债态度。预计全年在客观环境与主观意愿下，房企债券融资规模将整体收缩。

值得警惕的是，2021年8月境内外债券融资到期债务规模约1196亿元，也就是说，房企新增发债规模不足到期债务规模二分之一。这也说明房企整体偿债压力在进一步加大，将对房企的融资能力提出更大的考验。（记者 王松才）

来源：中国经济时报

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