小区业委会，怎样才能建好管好（来信调查）

 

核心阅读

 

各地小区业委会建设、管理状况良莠不齐，成立难、履职难等问题较为凸显

 

少数街道办事处、社区居委会没有对业委会提供有力的帮扶

 

在小区治理中，地方政府部门、社会组织、业委会一个都不能少

 

 

“我们就想把大家的事儿办好！”北京市朝阳区珠江帝景小区业主雪恩来，今年69岁，曾担任小区第一届、第二届业委会副主任，参与业委会工作已经6年了。“回头看看，虽然步履艰难，甚至一些人打了退堂鼓，但小区的事终究是自己的事，业主不能缺席。”

 

业委会是居民自我管理、维护业主权益、建设和谐家园的重要平台。针对读者反映的问题，记者到北京、上海、合肥等地的一些小区进行了采访，总体看，各地小区业委会建设、管理状况良莠不齐，成立难、履职难等问题较为凸显，小区业委会工作急需更多关注和引导。

 

业委会成立难，有些业主缺乏参与的积极性

 

我国物权法规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会，物业管理条例也对“业主大会”作出专章规定。可是记者在走访中发现，很多群众对此并不了解，问及“小区生活中遇到问题怎么办”“找物业不管用怎么办”，脑海里缺乏“业委会”的概念。

 

业主知晓并动议成立业委会，往往是由于前期和物业公司产生各种摩擦纠纷。一些群众反映，有的物业收了费但服务跟不上，管理“躲猫猫”，路面脏、乱停车、绿化破坏严重等问题得不到及时解决和改善。“我们有个业主群，每天议论最多的就是电梯维修问题，有些业主因此与物业僵持不下，说修好电梯了再交物业费。在这种情况下，有的业主才想到成立业委会，为的是跳过物业公司，启用小区维修基金更换电梯。”四川成都市读者廖力说。

 

小区业委会往往是“因矛盾而生”，成立过程中又经常遇到新麻烦，比如业主缺乏积极性，选举不了了之。福建龙岩市读者张龙金说，“小区交房至今8年，业委会都无法成立，原因是连续3次邀请业主参加业主大会选举业委会，可是始终达不到规定人数，业主大会没办法召开，业委会也就无法产生了。”

 

此前，河北涞源县某小区40户住户选出一个业委会，并为小区选聘了一家物业，可是没几天就闹掰了，后来接连换了3家，也没能让业主称心。“业主把矛头指向业委会，业委会成员觉得费力不讨好，集体辞了职。”读者杜明骏说，“改选了另一拨人，干了不到一年也请辞了。就这样选了换、换了再选，没人再有积极性了。”

 

按规定，业主筹备成立业主大会、选举业委会的，要由业主代表、建设单位负责筹备。“但许多小区由建设单位指定物业公司，他们出于利益考量，根本不愿意成立业委会，从一开始就通过各种手段，阻挠业委会的筹建。”陕西咸阳市读者周荣光说。

 

物业不配合，街道、社区帮扶少，致使业委会履职难

 

及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；组织和监督专项维修资金的筹集和使用……在很多小区，记者看到了《业主大会和业主委员会指导规则》。然而，一些小区落实情况不尽如人意。

 

雪恩来所在小区最初的物业是开发商旗下一家公司，服务差、管理乱。小区随后成立业委会，帮忙解决了不少问题，可是时间久了，业委会不再积极了。业委会成员多为兼职，热情难持久。大多数年轻人忙于自身工作，对小区事务积极性不高。年纪大的业主虽有闲工夫，却往往精力不够。

 

“大多数业委会成员对物业管理不熟悉，行使职权也不规范，结果往往是业主不支持，物业也不配合，最终几头受气，越干越没劲。”重庆南坪镇读者雷化四说。

 

还有一些业委会成员反映，他们不是不想帮助业主，只是地位尴尬、条件有限。“由于负责小区的水电暖等基本服务，物业在和业主、业委会打交道时处于天然的强势地位，一旦产生矛盾冲突，业委会只能把业主意见告知物业，不能强制要求，即便是罢免，也极难落实。”周荣光说。

 

谈及监管物业，广东韶关市读者刘可原在来信中说，他上任时，发现前期物业长达10年来使用的电源来自小区的公共电源，电费却分摊到业主身上。后申请供电局重新安装电表，按时间推算，前期物业至少要退回业主18万余元。他多次与物业交涉，物业不但不理睬，反而断了他家的电。

 

记者在调查中还发现，一些街道办事处、社区居委会对业委会表现淡漠，并没有提供应有的帮扶。2016年夏，安徽合肥某小区连续发生电梯大面积故障问题，小区业主多次与物业沟通无果后向社区居委会反映，居委会这才组织业委会的提前换届，并选聘了新的物业。“矛盾出现时，社区仅是牵头解决了电梯维修、更换物业等一时的问题，对业委会的跟进指导没跟上。”社区居委会负责人坦言。

 

对此，安徽大学社区发展研究中心主任吴猛认为，“一些地方政府部门对小区业委会的认识不足、指导也比较空泛，甚至一些街道、社区工作人员看到小区物业管理没有纳入基层治理考核，就抱着‘多一事不如少一事’的态度，没把业主的事放在心上。”

 

个别业委会缺乏监管，少数成员以公谋私，严重影响公信力

 

上海银杏家园小区建有升降横移类机械式停车设备，使用超过15年，存在钢丝绳弯折变形、电缆老化等安全隐患，维修资金一时犯了难：一方面停车位使用权由开发商出让给业主，出让合约并未明确维修事宜，导致受让业主对费用支付存有异议；另一方面，停车位使用权并非覆盖全体业主，一些人不愿意支付维修费用。后来，上海市黄浦区市场监管局、打浦桥街道办事处主动介入，并探索在业委会框架下开展工作，这才解决了问题。

 

“根据物业管理条例，业委会只能从事与物业管理有关的活动，除此之外，即使为了全体业主的共同利益，也不得以自己的名义发起诉讼等。如果是召开业主大会表决，也会有协调难度大、效率低下的问题，未必得到所有人的支持。”北京市律师协会物业管理法律专业委员会副秘书长王佳红表示，依据当前规定，业委会活动范围较窄，业委会往往有劲无处使。

 

在吴猛看来，目前业委会缺乏明确定性，既不是公司也不是社团，属于“其他组织”，甚至在很长一段时间内连银行账号都无法开设，小区公共财务管理无从谈起。

 

当然，也有内部管理失范的问题。“我们小区之前的业委会，是业委会主任唱独角戏。他曾自作主张把小区一块空地以极低价格租给个人建成了门面房，而且合同一签就是25年，提前收的租金也花得不明不白。”河南洛阳市读者刘桂华说，“改选后，新的业委会主任非但没有理清旧账，还提议涨物业费，遭到大家反对，他干脆啥也不管了。业委会就此名存实亡。”

 

记者还在一些规模较大、新建的小区了解到，小区维修基金数额大，这笔钱大多数掌握在业委会手里，但基金管理使用情况存在不公开、不征询、不审计等乱象。上海市松江区信访办有关负责人说，物权法规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，但并没有明确具体的监管责任及处罚措施，使得一些业委会缺乏监管，少数人以公谋私。这样的业委会自然会失去业主信任，由此形成恶性循环，这种现象必须及时加以整治。

 

增进业主沟通，加强规范管理，形成治理合力

 

“小区是我家，维护靠大家”，如今在很多小区，都能看到这样的横幅。落实到业委会的实际运转中，急需广大业主的齐心协力、全社会的关心帮扶。

 

业委会选举的高质量，直接决定后续运转的高效率，素质好、能力强、公道正派是广大业主对业委会成员的共同期待。对此，安徽合肥森林海小区有一套办法，该小区所在的翠庭园社区党委书记李志朋说，社区居委会经常开展志愿服务、文体活动，让广大业主多互动多交流，其中一些退休老同志、党员很热心，大家都很喜欢他们。等到2016年小区选举业委会时，不少业主自然想到了他们。

 

业委会从选举中来，成立后不能没有协商。雪恩来讲了一件事：小区业委会决定为小区购买一批椅子。有人赞同有人反对，有人说原来的椅子修修还能用，有人对椅子价格提出质疑。谈了半天，几番讨论，最后拍板一个折中方案，既买了贵的椅子，也买了便宜的椅子，椅子总数增加了，钱还节省了，大家都满意了。众人的事情众人商量着办，业委会和业主定期沟通、听取意见，这种日常沟通越充分，彼此关系越亲密，广大业主就会越信任，推动解决问题就会越有力。

 

凝聚人心是业委会健康成长的基础，提升能力是维护业主权益的关键。如今，很多业委会成立后的第一件事就是解聘前期物业，可是没过多久，业主又对新的物业不满，并把矛头对准业委会。“与其事后发生纠纷，不如事前充分协商。”云南宣威市读者周均虎建议，选聘物业时，业委会应组织业主、物业充分谈判，达成共识，制定物业服务明细表，明确责任追究、权利救济等，将物业服务纳入规范化轨道。事后双方自觉遵守约定，严格执行，这样既可以有效提供物业服务，又能保障业主正常生活秩序。

 

还有一种情况是，业委会成立后不再聘请新的物业，而是推行业主自治。上海长宁区市民苗正华长期关注和研究各地业委会，据他介绍，湖南长沙的共和世家小区去年成立了业主自管服务中心，接管小区全部物业。该服务中心不以盈利为目的，而以服务业主为中心。业主自治后，小区的电梯广告、户外广告、停车费用都归全体业主共有。有了这些收入，去年年底在未动用业主维修基金一分钱的情况下，对小区电梯实行了大检修。

 

越是业主自治，越要规范管理。共和世家小区财务按季度在小区出入口张贴，其中连花费一张打印纸的费用都公开。雪恩来也说，“一些业委会成员乱作为、谋私利，是对业主、业委会的一种伤害。我们有针对性地加强内部管理，比如财务公开、离任审计，确保业委会清清爽爽，广大业主安安心心享受服务。”

 

记者调查中还了解到，小区虽小，事务不少，很多问题仅靠业委会是难以解决的，亟须各级党委政府将更多的资源和精力向基层倾斜，共同构建和谐美丽小区。据安徽合肥森林海小区业委会主任张薇介绍，2016年底修建地铁时，有个出站口占用小区部分土地，如何赔偿成了业主关注的问题。“市、区、街道的相关单位主动宣讲政策，我们代表业主积极参与协商，经过40多轮的谈判，业主合法权益得到维护，地铁工程也顺利推进。”

 

在小区治理中，政府部门、社会组织、业委会一个都不能少。前两者要给予大力的关注与帮扶，推动业委会不空位、不缺位，有作为而不乱作为，推动广大业主积极参与小区治理，如此多管齐下，就没有解决不了的问题、克服不了的困难，将有力推动小区管理更加规范、小区氛围更加和谐。

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