买房可以说是老百姓生活中的一件头等大事,房价的起伏变化更是时时刻刻牵动着房屋买卖双方的心。可在倡导诚实信用的社会里,一旦签订了房屋买卖合同、交易达成,卖方就不能因为房价上升而坐地起价,买方也不能因为房价下降而随意违约。那么,房子一旦卖亏了怎么办?能以所签合同为“阴阳合同”为由来否定合同的效力吗?对于这个问题,让我们一起到民法典中去寻找答案吧。

案例:老王与老李达成房屋买卖意向后,通过中介公司签订了《房屋中介买卖合同》,约定老王将自己名下的房屋以288万元的价格出售给老李。老王收到老李支付的购房款后,如期将房子过户给老李。为了少缴纳个人所得税,老李与老王在办理房屋过户手续时,虚报房屋交易价格,将房屋价款做低为188万元并签订《房屋买卖合同》。后来房子涨价了,老王感觉卖亏了,便起诉至法院,称《房屋中介买卖合同》《房屋买卖合同》系“阴阳合同”,中介公司伪造印章、虚构合同主体签订合同,请求法院判令上述两份合同无效。

民法典第一百三十三条　民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。

民法典第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。

民法典第一百五十三条　违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

民法典第一百五十六条　民事法律行为部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。

民法典第五百零二条　依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

……

民法典第五百零八条　本编对合同的效力没有规定的,适用本法第一编第六章的有关规定。

检察官解析:近年来,在二手房交易实践中,“阴阳合同”大量出现。“阴合同”是显示买卖双方真实的成交价格,并付以实际履行的合同;而“阳合同”则是在办理交税或者房屋过户时,买卖双方为达到避税或少纳税的目的,向有关部门虚报房屋交易价格而签订的另一份合同。在评价合同效力时,应当根据合同生效要件分别予以评价,不能因为两份合同签订的内容不同,就直接评价为无效。

合同效力的认定是司法实践中的难点。民法典对于合同的效力没有单独列出条款予以规定,评价合同的效力适用民事法律行为中的效力规定。根据民法典第一百五十三条规定,“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是,该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”。违反法律强制性规定和违背公序良俗的民事法律行为认定无效,是法律对私人意思自治领域的限制,以彰显对国家利益和社会公共利益的维护。该强制性规定应限缩解释为效力性强制性规定,不包括管理性强制性规定,违反管理性规定的情形可以通过行政处罚、责任补正等方式实现管理的目的。《房屋中介买卖合同》系各方当事人真实意思表示,中介公司伪造印章的行为违反了市场监管局对企业的管理制度,并不影响合同的效力,该合同依法有效。在《房屋买卖合同》中,当事人为了少缴纳税款,恶意串通,虚报房屋交易价格,损害了国家税收利益,合同中有关价款的部分无效,但是合同其他条款规定有效。而逃税行为则要接受税务部门的行政处罚。

检察官小贴士

诚实信用原则是民事主体从事民事活动的基本原则,任何人都应当自觉遵从,不轻易毁约,也不随意失信,做遵纪守法的好公民。偷逃税款,轻则被税务部门处以行政罚款,重则被移送公安机关追究刑事责任。所以,在房屋买卖交易过程中,一定不要投机取巧、贪占小便宜,否则将会面临法律的制裁。

(作者单位:浙江省宁波市人民检察院)

作者：王宏

来源：正义网------检察日报

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